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点评：提及牛市，很多投资者的第一反应是2005-2007年和2014年-2015年。就这两轮牛市的复盘来看，上涨是个人投资者集中入场的领先指标，而非反向关系。2005 年年中股指已经见底，但直至2006年，市场开始出现波段性的增量资金；再到2007年才出现增量资金的络绎不绝。2014年和2015年情况类似，新增股票账户逐级抬高的源头可追溯至2014年10月，但促成这一结果的原因，则是2014年三季度上证指数单边上行，累计涨幅达15.4%，季度涨幅为2010年以来最高。

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根据住建委2016 年8 月的最新说法，结合近两年北京城市更新速度加快的节奏，北京住宅存量面积5.28 亿平我们认为相对准确。采用住建委的说法，北京2016 年末的住宅存量总套数571 万套左右。2.1 租赁市场房产税转嫁能力较强厘清了北京存量住宅总数之后，我们想要知道的是结构情况：自住、租赁、空置。我们通过宽带家庭用户数与租赁套数分类。

因此，总的来讲，我们认为北京的租赁市场转嫁房产税的能力较强，与目前北京的供给不足、结构错配问题有很大关系。从地产销售的角度，如果空置房全部进入二手房市场，似乎会形成非常大的抛压。2016年是北京房地产市场最活跃的一年，全年成交是十年来最高点，27.4 万套，换手率4.7%。2017 年北京重新收紧调控，加强限购，对应的是成交腰斩。